Huis verkopen en emigreren: de belasting
Een overzicht van de fiscale punten die spelen als je je woning verkoopt rond je vertrek uit Nederland.
Kort antwoord
Over de verkoopwinst van je eigen woning betaal je in Nederland geen belasting. Wel verandert er veel rond emigratie: de hypotheekrenteaftrek stopt als de woning niet langer je hoofdverblijf is, de opbrengst telt mee als box 3-vermogen op 1 januari, en in het jaar van vertrek doe je aangifte via een M-formulier. Laat je situatie altijd door een fiscalist beoordelen.
Samenvatting in 5 punten
- Verkoopwinst op de eigen woning is in Nederland onbelast.
- Na verkoop telt het geld mee als box 3-vermogen op peildatum 1 januari.
- Hypotheekrenteaftrek geldt alleen zolang de woning je hoofdverblijf is.
- In het jaar van emigratie doe je aangifte met het M-formulier van de Belastingdienst.
- Ook het belastingverdrag met je nieuwe woonland bepaalt mee wat waar wordt belast.
Box 1 of box 3?
Zolang je woning je hoofdverblijf is, valt zij in box 1 met de eigenwoningregeling en hypotheekrenteaftrek. Vertrek je en houd je de woning aan zonder er zelf te wonen, dan verschuift de woning naar box 3 en verdwijnt de renteaftrek. Verkoop je vóór vertrek, dan eindigt de box 1-situatie op de overdrachtsdatum.
Het jaar van emigratie
In het jaar dat je emigreert ben je een deel van het jaar binnenlands belastingplichtig en een deel buitenlands. Daarvoor gebruikt de Belastingdienst het M-formulier. De datum van uitschrijving uit de BRP en de overdrachtsdatum van de woning bepalen samen hoe de aangifte eruitziet.
Verkopen of verhuren?
Verhuur je de woning na vertrek, dan wordt zij in box 3 belast op de WOZ-waarde met leegwaarderatio, terwijl de rente niet meer aftrekbaar is. Nederland heft daarnaast over onroerend goed dat hier ligt, ook als je in het buitenland woont. Dit maakt aanhouden vaak minder aantrekkelijk dan het lijkt.
Timing rond 1 januari
De box 3-peildatum is 1 januari. Verkoop je in december, dan staat de opbrengst op 1 januari als vermogen op je rekening; verkoop je in januari, dan gold op de peildatum nog de eigenwoningsituatie. Of dat gunstig uitpakt hangt af van je hele vermogenspositie.
Veelgestelde vragen
Betaal ik belasting over de winst op mijn huis?
Nederland kent geen belasting over de verkoopwinst van je eigen woning. De overwaarde is niet belast als vermogenswinst, maar het bedrag telt na verkoop wel mee als vermogen in box 3 op de peildatum 1 januari.
Wat gebeurt er met de hypotheekrenteaftrek als ik emigreer?
De aftrek geldt voor de eigen woning waarin je zelf woont. Verhuis je naar het buitenland en woon je er niet meer zelf, dan vervalt de aftrek in de regel en verhuist de woning fiscaal naar box 3, tenzij je kwalificeert als buitenlands belastingplichtige met een bijzondere regeling.
Geldt de bijleenregeling nog bij emigratie?
De bijleenregeling kan doorwerken als je binnen drie jaar opnieuw een eigen woning in Nederland koopt. Koop je alleen in het buitenland, dan is de Nederlandse regeling meestal niet meer relevant. Laat dit per situatie toetsen.
Verder lezen
Wil je binnen 24 uur een vrijblijvend bod?
Vul het formulier in. Je hoort binnen 24 uur van ons — zonder verborgen kosten.
Bod aanvragen